নাবালকের জমি বিক্রির পারমিশন নেওয়ার নিয়ম

বাবা মারা গেছেন, রেখে গেছেন নাবালক সন্তান ও কিছু জমি। এমতবস্থায় সংসারে চরম আর্থিক সংকট সন্তানের লেখাপড়া বা চিকিৎসার জন্য জমিটি বিক্রি করা খুব প্রয়োজন। 

মা ভাবছেন, তিনিই তো সন্তানের স্বাভাবিক অভিভাবক, তাই তিনিই সই করে জমি বিক্রি করে দিতে পারবেন।

যদি আপনিও এমনটা ভেবে থাকেন, তবে জেনে রাখুন, আইন অনুযায়ী অভিভাবক হলেও সরাসরি নাবালক সন্তানের জমি বিক্রি করার কোনো ক্ষমতা পিতা বা মাতার নেই। 

জেলা জজ আদালতের আগাম অনুমতি ছাড়া যদি এমন জমি বিক্রি করা হয়, তবে সন্তান সাবালক বা ১৮ বছর পূর্ণ হওয়ার পর আদালতে গিয়ে সেই দলিল বাতিল করে জমি ফেরত নিতে পারে।

আজকের এই লেখার পড়ে আমরা জানবো, নাবালক সন্তানের জমি আইন সম্মতভাবে বিক্রির জন্য আদালত থেকে পারমিশন বা অনুমতি নেওয়ার পুরো পদ্ধতি--

১৮৯০ সালের অভিভাবক ও প্রতিপাল্য আইন (The Guardians and Wards Act)- এর ২৯ ধারা অনুযায়ী, আদালত কর্তৃক নিযুক্ত বা ঘোষিত কোনো অভিভাবক আদালতের পূর্বানুমতি ছাড়া নাবালকের স্থাবর সম্পত্তি বন্ধক, দান বা বিক্রি করতে পারেন না।

আদালত চাইলেই যে কাউকে জমি বিক্রির অনুমতি দেয় না। এর জন্য প্রধান দুটি শর্ত পূরণ হতে হয়:

১. চরম প্রয়োজনীয়তা (Necessity): নাবালকের জীবনধারণ, সুচিকিৎসা কিংবা শিক্ষার জন্য এই অর্থ ছাড়া অন্য কোনো উপায় নেই।

২. নাবালকের স্পষ্ট স্বার্থ বা কল্যাণ (Evident Advantage): জমিটি বিক্রি করে প্রাপ্ত অর্থ নাবালকের অধিকতর আর্থিক বা সামাজিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করবে।

অভিভাবকের নিজের দেনা শোধ বা পারিবারিক অন্য কোনো খরচের অজুহাতে আদালত কখনোই এই বিক্রির অনুমোদন দেয় না।

পারমিশন নেওয়ার আইনি প্রক্রিয়া

আদালত থেকে জমি বিক্রির বৈধ অনুমোদন পেতে আপনাকে মূলত ৪টি ধাপ সম্পন্ন করতে হবে:

১) জেলা জজ আদালতে অভিভাবক নিয়োগ ও বিক্রির পিটিশন

জমির অবস্থান যে জেলায়, সেই জেলার জেলা জজ বা পারিবারিক আদালতে একজন সিভিল আইনজীবীর মাধ্যমে আবেদন করতে হবে। 

যদি আগে থেকেই আইনগত অভিভাবক হিসেবে কারও নাম আদালত কর্তৃক ঘোষিত না থাকে, তবে একই সঙ্গে অভিভাবক নিয়োগ এবং জমি বিক্রির অনুমতির আবেদন (Misc. Case) দায়ের করতে হয়।

২) প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সাবমিট করা, আবেদনের সাথে সংযুক্ত করতে হবে:

* নাবালকের জন্মনিবন্ধন সনদ (বয়স প্রমাণের জন্য)।

* মূল মালিকের মৃত্যু সনদ ও ওয়ারিশান সনদ।

* খতিয়ান (CS, SA, RS/BS), নামজারি পর্চা ও হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) রশিদ।

* যে জমি বিক্রি করা হবে তার চৌহদ্দি ও বর্তমান বাজারমূল্যের তালিকা।

* কেন জমি বিক্রি করা জরুরি তার চিকিৎসাপত্র বা শিক্ষা প্রতিষ্ঠানের ফি সংক্রান্ত প্রমাণপত্র।

৩) আদালতের তদন্ত ও নোটিশ

আদালত নাবালকের অন্যান্য আত্মীয়দের (যেমন: চাচা, মামা বা অন্যান্য ওয়ারিশ) নোটিশ প্রদান করতে পারেন, যাতে কারও কোনো আপত্তি আছে কি না তা যাচাই করা যায়। 

কোনো কোনো ক্ষেত্রে আদালত স্থানীয়ভাবে তদন্তের নির্দেশ দেন যে সত্যিই জমিটি বিক্রি করা নাবালকের জন্য কল্যাণকর কি না।

৪) শুনানি ও শর্তসাপেক্ষ আদেশ

সব প্রমাণ যাচাই করে আদালত সন্তুষ্ট হলে বিক্রির অনুমতি দিয়ে আদেশ জারি করেন। তবে আদালত এখানে একটি শক্ত শর্ত জুড়ে দেন, জমির ন্যূনতম একটি বিক্রয়মূল্য নির্ধারণ করে দেওয়া হয় এবং জমি বিক্রির টাকা নাবালকের নামে কোনো তফসিলি ব্যাংকে ফিক্সড ডিপোজিট (FDR) আকারে জমা রাখার নির্দেশ দেওয়া হয়।

রেজিস্ট্রি দলিলের সাথে আদালতের আদেশ বাধ্যতামূলক

আদালতের অনুমোদন পাওয়ার পর সেই আদেশের সার্টিফায়েড কপি দলিলের সাথে সংযুক্ত করে সাব-রেজিস্ট্রারের কাছে উপস্থাপন করতে হয়। 

সাব-রেজিস্ট্রার আদেশের নম্বর ও শর্ত যাচাই করে দলিলে নাবালকের পক্ষে অভিভাবকের স্বাক্ষর গ্রহণ করবেন।

মনে রাখবেন, আদালতের আদেশে নির্দিষ্ট করে দেওয়া সময়ের মধ্যেই জমিটি সাব-কবলা রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। সময় পার হয়ে গেলে পুনরায় আদালতের শরণাপন্ন হতে হয়।

(সতর্কবার্তা) যে ভুলটি সবাই করে- ৩০০ টাকার নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পের এফিডেভিট বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সমাধান নয়!

আমাদের দেশে অনেকেই খরচ বা সময় বাঁচাতে ৩০০ টাকার স্ট্যাম্পে অঙ্গীকারনামা লিখে নেন যে, ‘সন্তান সাবালক হলে জমিটি লিখে দেবে’ অথবা মা নাবালক সন্তানের পক্ষে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বা আমমোক্তার নামা দিয়ে দেন।

মনে রাখবেন, নাবালকের পক্ষে এ ধরনের কোনো স্ট্যাম্প চুক্তি বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নির আইনি ভিত্তি নেই। ক্রেতা হিসেবে এমন জমি কেনা মানে জেনেশুনে নিজের পায়ে কুড়াল মারা। 

সন্তান ১৮ বছর পার হওয়া মাত্রই লিমিটেশন অ্যাক্ট অনুযায়ী ৩ বছরের মধ্যে আদালতে মামলা ঠুকে ওই দলিল অবৈধ ঘোষণা করাতে পারে। তখন ক্রেতা জমি এবং টাকা দুটোই হারাবেন।

আইনি পরামর্শ :

আইনের পথ কিছুটা দীর্ঘ মনে হলেও ভবিষ্যতে জমি নিয়ে মামলা-মোকদ্দমা এবং লাখ লাখ টাকার ক্ষতি থেকে বাঁচতে আদালতের মাধ্যমে পারমিশন নিয়ে জমি কেনাবেচা করাই একমাত্র নিরাপদ পথ।

মুসলিম ও পারিবারিক আইন (Muslim Personal Law):

অনেকে মনে করেন বাবা মারা গেলে মা-ই সন্তানের সম্পত্তির চূড়ান্ত অভিভাবক। কিন্তু মুসলিম আইন অনুযায়ী, মা সন্তানের কেবল শারীরিক হেফাজতকারী (Hizanat), সম্পত্তির আইনগত অভিভাবক (Legal Guardian of Property) নন। 

আদালতের নিয়োগ ও অনুমতি ছাড়া মায়ের করা বিক্রয় দলিল আইনত টেকে না (ঐতিহাসিক ইমামবান্দি বনাম মুতসাদ্দি মামলার সিদ্ধান্ত অনুযায়ী)।

প্রত্যেকের পারিবারিক ও জমির পরিস্থিতি ভিন্ন হতে পারে, তাই আদালতের পদক্ষেপ নেওয়ার আগে একজন অভিজ্ঞ সিভিল আইনজীবীর সরাসরি পরামর্শ নিন।

আদালত সাধারণ কোনো সাদা কাগজেও অনুমতি দেয় না, আবার ৩০০ বা ১০০০ টাকার কোনো নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পেও লিখে দেয় না। আদালতের অনুমতি দেওয়ার পুরো পদ্ধতিটি পরিচালিত হয় বিচারিক নথিপত্রের মাধ্যমে।

রেজিস্ট্রি অফিসে কীভাবে কাজে লাগে: 

জমি বিক্রির জন্য যখন সাব-কবলা দলিল প্রস্তুত করা হয়, তখন সেই দলিলের সাথে আদালত থেকে উত্তোলিত এই আদেশের সার্টিফাইড কপিটি সংযুক্ত করতে হয়। 

সাব-রেজিস্ট্রার এই সার্টিফাইড কপি যাচাই করে দলিলের ওপর আদালতের আদেশ নম্বর লিখে দিয়ে তবেই জমি রেজিস্ট্রি করেন।

সহজ কথায়—আদালতের অনুমতিটি থাকে আদালতের নথিতে, আর আপনার হাতে থাকবে আদালতের সিল-স্বাক্ষরযুক্ত ‘সার্টিফাইড কপি’। 

জমি বিক্রির জন্য স্ট্যাম্প পেপারের প্রয়োজন হবে শুধু সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে মূল দলিলটি প্রিন্ট করার সময়।

জমিজমা সংক্রান্ত অন্য কোনো আইনি জটিলতা নিয়ে বিস্তারিত জানতে কমেন্টে আপনার প্রশ্নটি লিখুন।  ধন্যবাদ।